Statystyki z 37 portali nieruchomości: Uwzględniając inflację wynajem delikatnie tanieje

Przeanalizowaliśmy 228 360 ogłoszeń wynajmu mieszkań, jakie pojawiły się w marcu na 37 portalach nieruchomości monitorowanych przez Adradar. Mimo iż zewsząd słyszy się o spadkach cen, nasze dane wskazują jedynie na stabilizację. Trzeba jednak zauważyć, że liczba wolnych mieszkań do wynajęcia systematyczne wzrasta.

Od wybuchu wojny na Ukrainie minęły niedawno dwa lata. Przyglądając się danym zebranym tuż przed i zaraz po rosyjskiej inwazji, zaobserwowaliśmy znaczący wzrost cen wynajmu, sięgający kilkunastu procent. Wkrótce okazało się, że był to dopiero początek. Jak jednak pamiętamy, kryzysowy szok na rynku wynajmu trwał stosunkowo krótko. Wielu wojennych uchodźców zdecydowało się na szybki powrót do ojczyzny. Mogłoby to sugerować, że wraz z ich odpływem ceny wynajmu zostaną skorygowane w dół. Tak się jednak nie stało, a przynajmniej nie w ujęciu nominalnym. Dopiero po uwzględnieniu inflacji, która od września 2022 r. wyniosła ponad 11%, można stwierdzić, że mamy do czynienia z realnymi spadkami czynszów.

Jest to rzecz jasna pozytywna informacja dla najemców. Dla wynajmujących, którzy prześcigali się w publikowaniu ofert z niekiedy kuriozalnie wysokimi cenami, okres pocovidowej prosperity dawno już dobiegł końca.

Czynsz wynajmu kawalerek

Na naszym wykresie nie posługujemy się średnimi cenami. Zamiast tego używamy tzw. mediany, to znaczy szukamy stawki, od której dokładnie połowa ogłoszeń jest tańsza, a druga połowa – droższa. Naszym zdaniem dużo lepiej obrazuje to aktualną sytuację na rynku, ponieważ eliminujemy niszowe oraz luksusowe oferty. Dodatkowo nasza analiza nie obejmuje ofert agencyjnych. Jak wiemy rynek najmu, zwłaszcza w popularnych segmentach, jest w naszym kraju niemal całkowicie zdominowany przez osoby prywatne.

Spróbujmy, biorąc pod uwagę powyższe dane, zastanowić się czy inwestycja w mieszkanie do wynajęcia jest obecnie opłacalna. Przeciętne, 25-metrowe mieszkanie w Warszawie, kosztuje obecnie około 450 000 zł. Zakładając opłaty administracyjne i utrzymaniowe na poziomie 500 zł (uwzględnijmy tylko koszty niezależne od pobytu najemcy w mieszkaniu) i stawkę odstępnego w wysokości 2500 zł zwrot z naszej inwestycji to – licząc w uproszczeniu – 2000 zł miesięcznie, czyli 24000 zł rocznie. Jest to nieco powyżej 5% zainwestowanej kwoty. A warto zauważyć, że obligacje skarbowe płacą obecnie 6-7% i są pozbawione ryzyka eksmisji, dewastacji i innych tego rodzaju perturbacji. A jednak pęd do zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych wydaje się nie słabnąć. Pamiętajmy bowiem, że przez ostatnich kilka lat czynsz płacony przez najemcę był jedynie skromnym dodatkiem do niebotycznych wręcz wzrostów cen mieszkań. Czy i obecnie zapowiedziany już rządowy program #naStart skłoni Polaków do zakupowej gorączki i po raz kolejny okaże się, że ostrożni nie mieli racji?

Jak kształtują się ceny najmu w przypadku większych mieszkań? Które segmenty zdominowane są przez wynajmujących bezpośrednio, a które – przez pośrednika? O tym piszemy w najnowszym wydaniu „Portali ogłoszeniowych w liczbach”:

Na jakich portalach ogłaszają się agencje?

Gdzie szukać ogłoszeń bezpośrednich?

Statystyki z 37 portali, raz w miesiącu:
POBIERZ BIULETYN