MARZEC 2025

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Wynajem tanieje, ale dopiero po uwzględnieniu inflacji

Przeanalizowaliśmy 208 764 ogłoszenia wynajmu mieszkań, jakie pojawiły się w marcu na 52 portalach monitorowanych przez Adradar. Mimo powszechnych doniesień o spadkach cen, nasze dane wskazują raczej na stabilizację – i to wyłącznie po uwzględnieniu inflacji. Nominalnie ceny wciąż rosną, przy czym należy pamiętać, że analizowane są tutaj ceny ofertowe.

Gdy rozmawia się z praktykami rynku, słychać jeden głos: wynająć mieszkanie jest dziś trudniej niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Czasy „eldorado” się skończyły. Ale co na ten temat mówią twarde dane? Może zabrzmi to zaskakująco, ale w ciągu ostatnich 12 miesięcy ogłoszeniodawcy… podnieśli ceny. W przypadku kawalerek mowa co prawda o wzroście rzędu tylko 2,5%, ale czy to nie przeczy trochę narracji o coraz większych problemach ze znalezieniem najemcy? Chyba nikt o zdrowych zmysłach nie decydowałby się na podniesienie ceny w ogłoszeniu tylko po to, żeby troszkę dłużej nacieszyć się swoim pustostanem. Nie sposób jednak pominąć inflacji, która w tym samym okresie wyniosła około 5% (ostateczne dane poznamy wkrótce). Realnie mamy zatem spadki.

Znamienne jest też to, że w Warszawie ceny praktycznie nie drgnęły. Mediana stawek za wynajem kawalerki utrzymała się na poziomie 2500 zł miesięcznie. Wynika z tego, że za ogólne wzrosty odpowiadają inne, mniejsze aglomeracje.

Czynsz wynajmu kawalerek

Na naszym wykresie nie posługujemy się średnimi cenami. Zamiast tego prezentujemy medianę – czyli wartość, od której połowa ogłoszeń jest tańsza, a druga połowa droższa. Naszym zdaniem to znacznie trafniejsze odzwierciedlenie rzeczywistej sytuacji na rynku, ponieważ eliminuje wpływ ofert niszowych oraz luksusowych. Dodatkowo warto podkreślić, że nasza analiza nie uwzględnia ofert publikowanych przez agencje. Jak wiadomo, rynek najmu – zwłaszcza w najpopularniejszych segmentach – jest w Polsce niemal całkowicie zdominowany przez ogłoszenia od osób prywatnych.

Załóżmy, że dzięki dobrze ustawionym powiadomieniom na Adradar uda się upolować 17-metrowe mieszkanko na obrzeżach Warszawy za około 320000 zł. Przy opłatach administracyjno-eksploatacyjnych na poziomie 300 zł miesięcznie (przyjmujemy wyłącznie koszty niezależne od obecności najemcy) i odstępnym w wysokości 1800 zł, miesięczny zysk wynosi 1500 zł – czyli 18 000 zł rocznie.

W uproszczeniu daje to niemal 6% zwrotu z inwestycji – bardzo zbliżony poziom do tego, co oferują dziś obligacje skarbowe. Warto jednak pamiętać, że te ostatnie są pozbawione ryzyka eksmisji, dewastacji czy okresów pustostanu. Nie trzeba ich także remontować, czy choćby odświeżać. To wszystko powoduje, że rzeczywista rentowność najmu będzie niższa o co najmniej jeden, a może i o dwa punkty procentowe (czas inwestora nie jest darmowy). Ktoś powie – okej, ale mieszkanie będzie zyskiwało na wartości, podczas gdy obligacja wypłaci finalnie jedynie wartość nominalną. Owszem, ale mieszkanie może także stanieć (to dzieje się już teraz). Być może to właśnie ten zestaw ryzyk powoduje, że oferta mieszkań na sprzedaż – w tym takich, które świetnie nadają się pod wynajem – wydaje się systematycznie rosnąć.

Jak kształtują się ceny najmu w przypadku większych mieszkań? Które segmenty zdominowane są przez wynajmujących bezpośrednio, a które – przez pośrednika? O tym piszemy w najnowszym wydaniu „Portali ogłoszeniowych w liczbach”: